Czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od prawa odrębnej własności?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, właścicielem budynku, w którym znajdują się takie lokale, jest Spółdzielnia. Posiadacz własnościowego prawa nie jest współwłaścicielem gruntu. Jest zbywalne, można je zapisać komuś w testamencie, można również obciążyć je hipoteką. Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą, ale nie musi.

Odrębna własność to własność związana z ułamkowym udziałem w nieruchomości wspólnej, właściciel jest współwłaścicielem własności lub wieczystego użytkowania gruntu. Jest to prawo dziedziczne, zbywalne i podlegające egzekucji. Odrębna własność powstaje w drodze aktu notarialnego ustanowienia i przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu. Dla istnienia tego prawa do nieruchomości niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jak i właściciel lokalu mogą, ale nie muszą być członkami Spółdzielni.

Jeżeli to są tak podobne prawa, to po co ponosić koszty notarialne i wieczystoksięgowe, aby przenieść  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?

Niektóre osoby kierują się tylko wolą posiadania – chcą posiadać pełną własność, chcą mieć „swój grunt”. A tak naprawdę, tylko w przypadku zamiaru przekazania mieszkania innej osobie, w drodze notarialnej umowy dożywocia w zamian za opiekę i utrzymanie,  konieczne jest przeniesienie własności lokalu i posiadanie odrębnej własności.

Za co płaci odrębny właściciel?

Zgodnie z ustawami o spółdzielniach mieszkaniowych i o własności lokali odrębny właściciel jest zobowiązany do ponoszenia pełnych kosztów utrzymania swojego mieszkania (dostarczone do lokalu media, remonty instalacji, wymiana drzwi, okien, itp.), wnoszenia zaliczek na poczet utrzymania i remontów części wspólnych nieruchomości, utrzymania terenów i placów przeznaczonych do korzystania przez mieszkańców w obrębie danego osiedla. Odrębny właściciel będący członkiem Spółdzielni jest zobowiązany ponosić również koszty związane z utrzymaniem pozostałego mienia Spółdzielni, ale ma również prawo do korzystanie z pożytków z wynajmowanego mienia Spółdzielni. Różnica polega również na sposobie opłacania podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie. Do przeniesienia własności lokalu, Spółdzielnia reguluje obie opłaty, a z lokatorem rozlicza się w „czynszu”. Po wpisie lokalu do Księgi Wieczystej odrębny właściciel jest zobowiązany udać się do Urzędu Miasta w celu złożenia deklaracji podatkowej i zgodnie z nakazem płatniczym regulować podatek od nieruchomości na konto Miasta. Podobnie jest z opłatą za wieczyste użytkowanie gruntu – należy ją regulować każdego roku do 31 marca na konto Urzędu Miasta (w Jastrzębiu-Zdroju) lub Starostwa (w Wodzisławiu Śl.)

Jak uciszyć hałasującego sąsiada?

Kiedy „uciążliwy” sąsiad ignoruje kolejne prośby o spokój i ciszę, można go zdyscyplinować grzywną, w tym celu należy wezwać Policję lub Straż Miejską, a te mogą na podstawie art. 51 § 1 kodeksu wykroczeń skierować sprawę nawet do sądu grodzkiego. Przepis mówi, że kto krzykiem, hałasem lub innym wybrykiem zakłóca porządek lub ciszę nocną, może zostać ukarany aresztem, ograniczeniem wolności lub grzywną. Można również samemu wystąpić z pozwem przeciw sąsiadowi do sądu cywilnego, który może wydać wyrok zakazujący hałasowania lub innych uciążliwych działań. Z podobnym pozwem można wystąpić, gdy w budynku unosi się przykry zapach z któregoś z lokali (np. ktoś trzyma w domu dużą ilość zwierząt lub też gromadzi pozbierane na śmietnikach rzeczy). Najbardziej dotkliwa ze wszystkich kar, to utrata mieszkania, właściciela można w ostateczności pozbawić lokalu mieszkalnego w oparciu o art. 16 ustawy o własności lokali -  sąd ma prawo nakazać sprzedaż mieszkania w licytacji.

Co zrobić, aby wymienić grzejniki? 

W związku z koniecznością spuszczenia wody, wymiana grzejników możliwa jest tylko poza sezonem grzewczym. Lokator zamierzający przeprowadzić remont w lokalu związany z wymianą grzejników musi zwrócić się do Spółdzielni o wydanie warunków technicznych określających parametry montowanych nowych grzejników. 

Kto ponosi koszty utrzymania elewacji budynku i balkonów?

Zarówno członek Spółdzielni, jak i wszyscy pozostali użytkownicy lokali są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości – w tym również do finansowania remontów elewacji poprzez wnoszenie opłat na fundusz remontowy części wspólnych nieruchomości. Wysokość opłat na fundusz remontowy uchwala Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu, oddzielnie dla każdej nieruchomości.

Czy balkon jest elewacją budynku czy też częścią mieszkania?

Balkon jest zarówno częścią elewacji, a więc częścią należącą do nieruchomości wspólnej jak i częścią mieszkania. Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku (konstrukcja płyt balkonowych, balustrady, ściany) należą do części wspólnej nieruchomości zaś pozostałe części balkonu służące wyłącznie do zaspokajania potrzeb użytkowników poszczególnych lokali traktuje się jako część mieszkania. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 07.03.2008 r. (sygn. Akt III CZP 10/08). 

Czy można w Spółdzielni wynająć mieszkanie?

Spółdzielnia nie dysponuje wolnymi lokalami mieszkalnymi do wynajęcia. Jedynym wyjątkiem są lokale mieszkalne, które, pomimo wielokrotnej procedury przetargowej, nie znalazły nabywcy na ustanowienie i sprzedaż odrębnej własności. Taki lokal jest przeznaczany do wynajęcia, ale też w drodze przetargu ogłaszanego przez Zarząd. Informacje o przetargach zamieszczane są w zakładce „Ogłoszenia”. Bliższych informacji w tym temacie udziela dział członkowski, tel. 32 47 626 36 wew. 37.